« Le propriétaire-bailleur est-il obligé de concéder une baisse de loyer à un locataire qui en fait la demande et quelles sont les conséquences pour un propriétaire-bailleur qui refuse la baisse sollicitée ? »
Selon l’art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des article 269 et 269a CO, à cause d’une notable modification des bases de calcul.
L’art. 270a CO est une norme de procédure. Elle définit les conditions auxquelles le locataire peut demander une modification du montant du loyer et la procédure à suivre. Le bien-fondé de la prétention du locataire doit être examiné sur la base des critères de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO.
Une demande de baisse de loyer présuppose la réalisation de deux conditions matérielles cumulatives :
- les bases de calcul du loyer se sont notablement modifiées;
- il en résulte un rendement excessif sur la chose louée.
En pratique, la baisse du taux hypothécaire joue un rôle primordial et se trouve souvent à la base des demandes adressées aux bailleurs par les locataires. Conformément à la méthode relative, les bases de calcul doivent ainsi être modifiées depuis la dernière fixation de loyer.
La baisse de loyer doit être demandée pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO), c’est-à-dire pour la plus prochaine date pour laquelle le locataire peut résilier le bail. En règle générale, cette date coïncide avec celle pour laquelle le loyer peut être majoré. L’échéance contractuelle que le locataire doit respecter se détermine à partir du jour où le bailleur a reçu la demande de baisse de loyer.
Lorsque le locataire ne respecte pas le terme de résiliation, la baisse déploie ses effets au plus prochain terme utile.
Si le bail est indexé ou échelonné, le locataire ne peut solliciter une baisse de loyer que pour l’échéance contractuelle. Demeure réservée : la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation.
Le locataire qui entend obtenir une baisse de loyer doit le demander par écrit au bailleur ou à son gérant, de préférence par pli recommandé. Le locataire doit chiffrer sa prétention et la motiver. Le bailleur est tenu de répondre, par écrit de préférence, à la demande de baisse de loyer dans un délai de 30 jours à compter de sa réception. Si le bailleur ne répond pas ou si la réponse est négative, voire insatisfaisante pour le locataire, ce dernier peut s’adresser, dans les 30 jours suivants, à l’autorité judiciaire de conciliation.
Le locataire qui ne saisit pas ou qui saisit tardivement l’autorité de conciliation est réputé avoir renoncé à sa prétention.
En cas d’échec de la tentative de conciliation organisée par l’autorité judiciaire de conciliation, il incombe au locataire de saisir le juge compétent dans les 30 jours qui suivent la délivrance de l’autorisation de procéder.
Il découle de ce qui précède que le propriétaire bailleur n’est pas obligé de concéder une baisse de loyer à la simple demande écrite du locataire, mais peut attendre d’y être contraint par le tribunal compétent, si ce dernier la juge légitime.
S’agissant des conséquences en cas de refus du propriétaire bailleur de baisser le loyer, comme indiqué supra, le locataire a la possibilité de saisir, dans les 30 jours, l’autorité de conciliation compétente du lieu de situation de l’immeuble et, à défaut de conciliation, d’introduire dans les 30 jours, auprès du tribunal compétent du lieu de situation de l’immeuble, une requête en baisse de loyer afin qu’un tribunal examine le bien-fondé de cette dernière.